CLÁUSULAS SUELO PARA ANDAR POR CASA

La semana pasada mientras prestaba asesoramiento legal en un centro de mayores, un señor me hizo una consulta que ha dado origen al tema sobre el que escribo esta semana. En su consulta, él me explicaba que tenía una casa que ocupaba mucho suelo, y, como había oído en las noticias que el suelo era ilegal, todo lo que él había pagado de impuestos por su casa sería abusivo y quería saber si tenía derecho a su devolución.

No creo que todo el mundo tenga esta visión sobre en qué consisten las cláusulas suelo, pero al ser tanto lo que se ha dicho sobre ellas y sobre su ilegalidad, con este post trato de aclarar algo al respecto.

¿Qué es una cláusula suelo?

En los préstamos hipotecarios variables se establece como referencia un índice (euribor) para el cálculo de los intereses que abonar mensualmente. Los bancos, a ese índice, le adicionan unos puntos porcentuales, de ahí que digamos que en nuestra hipoteca, por ejemplo, “tenemos el euribor + 2%”. Bien, aquí es donde operan las llamadas “cláusulas suelo”, que son un límite mínimo que se impone sobre el tipo de interés, independientemente de cómo esté el euribor.

          Imaginamos que tenemos una hipoteca con un euribor + 2 puntos, y se nos impone un límite mínimo (cláusula suelo) del 4%. Si aplicamos el euribor actual, que está en 0,53%, con arreglo al interés que contratamos se nos debería aplicar un diferencial de euribor + 2,53% (2+0,53%), sin embargo por la cláusula suelo no podremos pagar un diferencial menor al 4%. Este será nuestro diferencial fijo.

Por lo tanto, aunque el euribor esté a la baja, esa bajada no afectará a nuestra hipoteca porque nos han impuesto un “suelo” de 4 puntos, y nunca nos podremos ver beneficiados por debajo de los puntos que establece el límite mínimo. De esta forma lo que “a priori” firmamos como un préstamo variable, se convierte en un préstamo fijo.
   
 

¿Son ilegales las cláusulas suelo?

Siento romper con uno de los últimos clichés de la sociedad, pero... no todas las cláusulas suelo son ilegales o nulas. En su Sentencia de 9 de Mayo de 2.013 el Tribunal Supremo establece una serie de parámetros que se deben dar para que se declare ilegal la cláusula:

• Que el banco no nos haya informado que nuestra hipoteca contiene una cláusula suelo.
• Que dicha cláusula no se aprecie con claridad en la escritura pública, y se encuentre camuflada entre una abrumadora cantidad de datos.
• Que no se nos haya advertido de las consecuencias que el establecimiento de la cláusula suelo tiene sobre nuestra hipoteca, ni simulados escenarios donde esta entre en juego.

      De ahí que pese a que nuestra hipoteca contenga cláusula suelo, si hemos sido debidamente advertidos por el banco, y en la escritura aparece claramente explicada, la misma no tiene por qué ser ilegal. De hecho, a día de hoy, las entidades siguen concediendo hipotecas con cláusulas suelo, estableciendo la Ley 1/2013 que los usuarios deben firmar un manuscrito donde describen que han sido debidamente advertidos que sus contratos contienen este límite mínimo y de los riesgos que ello conlleva. No obstante en las hipotecas firmadas con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, tendrá el banco la carga de la prueba, y, francamente, es complicado que el banco pruebe que tomó todas las precauciones que le impone el Tribunal Supremo.

           

         

     ¿Y están obligados los bancos a devolver todo lo cobrado de más por la aplicación de la cláusula suelo?

Un punto un tanto controvertido este. Pese a que el Tribunal Supremo dejó claro que no había lugar a las devoluciones basándose en que "se generaría el riesgo de trastornos graves con trascendencia al orden público económico", el caso es que en muchos juzgados y audiencias sí que se está reconociendo el derecho a las devoluciones desde que se aplicó la cláusula. Por lo que aún no queda claro desde cuándo el cliente tiene derecho a que se deje sin efecto la cláusula suelo y la devolución de lo pagado por ella.

      Esta es la situación actual en la que nos encontramos. Solo BBVA y Cajamar han eliminado las cláusulas suelo de sus hipotecas, ambas condenadas por el Tribunal Supremo. Bbk Bank Cajasur ya ha sido condenada por la Audiencia Provincial de Córdoba, pero ha recurrido la sentencia y ha anunciado que no va a eliminarlas. Respecto al resto de entidades tendremos que esperar para ver qué deciden hacer, por lo que en este panorama, solo queda reclamarlas por la vía judicial para obtener la declaración de nulidad y así se dejen de aplicar en nuestras hipotecas.

En resumen, no todas las cláusulas suelo son ilegales, pero los Juzgados están optando por declararlas nulas, por lo que si tienes una cláusula en tu hipoteca que está haciendo que pagues más de lo que deberías, tienes la oportunidad de reclamar y muchas opciones de que prospere tu reclamación. 
Si me sigues leyendo, en próximos posts te daré algunos consejos para instar la reclamación. 

Hasta pronto!